O preço de venda dos imóveis das centralidades comercializadas entre 2012 e 2016 quadruplicou o seu valor de venda em kwanzas, mas caiu para metade em dólares, num país onde a moeda norte-americana é o “indexante” ao valor dos bens, segundo contas do Expansão com base nos preços a que hoje estão a ser comercializados no mercado imobiliário privado.
A situação económica do País nos últimos anos tem prejudicado do lado da procura, o que empurra os preços para baixo. A isto, juntam-se a degradação dos imóveis e dos espaços à volta, com gritantes faltas de manutenção e com falhas constantes no acesso a serviços básicos de água e de electricidade.
Segundo especialistas imobiliários, também a falta de segurança contribui para este arrefecimento do valor dos imóveis, e há que ter em conta outra questão, que é deveras fundamental. Uma boa maior parte dos moradores das centralidades não só não pagam os imóveis ao Estado, como também não cumprem a lei que os obriga a contribuir com a taxa de condomínio que é o “saco” de onde sai o dinheiro para a manutenção das zonas comuns. E tudo isto se traduz em prédios com elevadores parados há vários anos, ou falta de limpeza e de luz nas zonas comuns, contribuindo para uma degradação dos espaços.
Contas feitas pelo Expansão indicam que os imóveis das principais centralidades de Luanda, nomeadamente Kilamba, Vida Pacífica e Cacuaco (Sequele), têm “aproveitado” a desvalorização do Kwanza para se ir valorizando ao longo dos anos. Mas essa “valorização” acontece apenas em kwanzas, já que, face aos valores inicialmente pagos, que eram indexados ao dólar, o valor dos imóveis caiu para metade.
O Kilamba é a zona onde esta variação é mais sentida. Aqui um apartamento da tipologia T3, que o Estado vendeu na altura em regime de renda resolúvel ao preço de 70 mil USD, equivalente a 7 milhões Kz na altura, está agora a ser vendido no mercado privado ao preço de 35 milhões Kz, cinco vezes mais que o preço de venda.
No entanto, hoje esses 35 milhões Kz valem apenas 42 mil USD, o que na prática pressupõe dizer que o proprietário viu o seu património perder valor, mais concretamente 40% daquilo que valia quando fez o contrato de compra.
Esta situação regista-se também nos imóveis da centralidade Vida Pacífica, onde um apartamento T4, que em 2013 foi vendido ao preço de 9 milhões KZ, equivalente a 90 mil USD, está agora a ser vendido a 35 milhões de kwanzas. Ou seja, em kwanzas valorizou quatro vezes. Já em USD, teve uma queda de 53%.
No Cacuaco (Sequele), o cenário não é diferente. Um imóvel de tipologia T5, que foi vendido no regime de renda resolúvel ao preço de 8,5 milhões Kz, equivalente a 85 mil USD, está a ser comercializado no mercado imobiliário privado ao preço de 30 milhões Kz, quadruplicando assim o seu preço em Kz. Se olharmos para o preço em dólares, caiu 58%, valendo agora 36 mil USD. Especialistas consideram que estas variações são uma consequência do mercado imobiliário nacional como um todo, em que a perda do poder de compra e a saída de muitos expatriados do País acabaram por reduzir a procura.
E quando a procura é inferior à oferta, os preços acabam por cair. “O poder de compra dos angolanos reduziu, apesar da necessidade da habitação continuar”, admite o promotor imobiliário João Bernardo. E é esta perda de poder de compra que também tem feito alguns dos proprietários venderem os imóveis que compraram nas centralidades, especialmente no Kilamba.
De acordo com o que o agente imobiliário informal Gaspar João adiantou ao Expansão, as vendas de apartamentos nesta localidade tem vindo a crescer nos últimos anos. “Basta ver o número de anúncios a divulgarem a disponibilidade de apartamentos nesta centralidade e também em outras. Muitos apartamentos já pagos estão a ser vendidos a estes preços, ou um pouco mais acima ou mais abaixo em função das negociações e urgência na venda. Há também quem venda o seu apartamento sem ainda estar pago na totalidade (trespasse)”, explicou.
Questionado sobre as razões para a venda deste tipo de imóveis, o intermediário aponta questões como a distância, a necessidade financeira e até o estado do imóvel. “Muitas pessoas estão a desistir das centralidades por causa da distância para o centro de Luanda e para não terem a casa fechada estão a vender. Alguns começam por arrendar, mas depois acabam por vender devido a problemas que vão tendo com os arrendamentos. Há quem venda porque está a precisar de dinheiro. Vende o apartamento, paga a dívida ao Estado, e fica com o lucro. Também muitos estão a fugir por causa da situação dos prédios, alguns já estão a degradar, mas também há quem não queira pagar outras taxas para além da renda”, sustenta.
